Schriftformheilungsklausel "heilt" nicht: Konsequenzen des BGH-Urteils

Sind in langfristigen Miet- und Pachtverträgen die Details nicht schriftlich festgelegt, können die Parteien sie jederzeit ordentlich kündigen. Da hilft auch die oft genutzte „Schriftformheilungsklausel“ nicht. Was jetzt hilft: Bestehende Verträge prüfen und neue vorab anpassen.

Schrift-Anforderungen des § 550 BGB

Werden Miet- und Pachtverträge mit einer Laufzeit von über einem Jahr nicht schriftlich abgeschlossen, gelten sie gemäß § 550 BGB grundsätzlich auf unbestimmte Zeit. Solche Verträge sind nach den gesetzlichen Vorgaben jederzeit ordentlich kündbar. Das gilt auch, wenn schriftliche Verträge zwar bestehen, wichtige Details aber lediglich mündlich verabredet wurden. Nur eine schriftliche Festlegung aller wesentlichen Vertragsbestandteile (z.B. Vertragsgegenstand, Laufzeit und Vertragsparteien) verhindert die Kündbarkeit.

Sogenannte Schriftformheilungsklauseln sollten bisher das Kündigungsproblem lösen: Darin verpflichteten sich die Parteien bei einem etwaigen Schriftformmangel den Vertrag nicht vorzeitig zu kündigen, sondern den Mangel stattdessen einvernehmlich zu beheben.

Schriftformheilungsklauseln unterlaufen Sinn und Zweck der Schriftvorgaben

Dieser Praxis hat der BGH einen Riegel vorgeschoben (Urteil vom 27. September 2017 - XII ZR 114/16). Die Richter verwarfen die Schriftformheilungsklauseln als per se unwirksam - unabhängig davon, ob es sich um AGBs oder individualvertragliche Abreden handelt. Die Vertragspartner sind demnach an derartige Abreden nicht mehr gebunden. Die Begründung des Gerichts: Die Klauseln unterlaufen den Sinn und Zweck der gesetzlichen Schriftformvorgaben, die bei Nichtbeachtung gerade die Loslösung vom Vertrag ermöglichen sollen.

Was Vertragspartner jetzt tun sollten

  1. Bestehende Verträge prüfen und ggf. rechtzeitig und einvernehmlich ergänzen.
  2. Spätestens jetzt genau darauf achten, dass neue Verträge alle wesentlichen Bestandteile gemäß § 550 BGB eindeutig festhalten.
  3. Gegebenenfalls die Möglichkeit nutzen, sich von „unbequem“ gewordenen Verträgen zu lösen: Etwaige Schriftformheilungsklauseln stehen einer Kündigung nicht mehr im Wege.

Ihr Ansprechpartner:

Moritz Alers
Rechtsanwalt


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